Når man skal kjøpe sin første bolig, kan det være vanskelig å spare nok penger for å oppfylle kravet om 

. Heldigvis finnes det alternative boligkjøpsmodeller som kan gjøre veien til boligmarkedet enklere. To slike modeller er 

Deleie er en eieform der du kjøper en del av en bolig, men bor i hele. Du kjøper vanligvis minimum 50 prosent av boligen og betaler markedsleie for den delen av boligen som eies av den andre parten. Dette betyr at du kan kjøpe en bolig til for eksempel 4 millioner kroner, der du betaler halvparten, altså 2 millioner kroner, finansiert med 15 prosent egenkapital og 

. Dermed trenger du kun 300 000 kroner i egenkapital.

I Deleie-modellen betaler du eiekostnader på din del av boligen, som hovedsakelig består av 

 til banken, samt felleskostnader til sameiet/borettslaget. I tillegg betaler du husleie på den delen av boligen du ikke eier selv. Du er også ansvarlig for vanlige boligutgifter som strøm, forsikring og internett.

Med Deleie-modellen bygger du egenkapital ved at du får din del av prisstigningen på boligen, i tillegg til avdragene du betaler på boliglånet ditt underveis. Denne egenkapitalen, sammen med eventuell sparing, skal gradvis sikre at du kan kjøpe en større del av boligen og til slutt eie den helt selv.

Leie-til-eie er en boligkjøpsmodell der du inngår en leieavtale med en rett til å kjøpe boligen til en fastsatt pris gjennom avtaleperioden, som typisk er 3-5 år fra boligen er ferdigstilt. Dette betyr at du for eksempel kan leie en bolig til 4 millioner kroner og kjøpe den når du er klar for det ved å benytte deg av kjøpsretten. Med Leie-til-eie trenger du ingen egenkapital ved avtaleinngåelse, kun 3 måneders depositum for husleien.

I leieperioden betaler du normal husleie til utbyggeren, i tillegg til vanlige 

Med Leie-til-eie bygger du egenkapital hvis boligprisen stiger. Det fører til at den faktiske verdien av boligen er høyere enn prisen du har rett til å kjøpe den for.

Hvis boligprisen for eksempel har steget med 10 % i avtaleperioden, har boligverdien økt fra 4 millioner kroner til 4,4 millioner kroner. Differansen på 400 000 kroner blir din egenkapital hvis du benytter deg av kjøpsretten. Denne egenkapitalen, pluss eventuell sparing ved siden av, kan på sikt gjøre det mulig for deg å ha 15 prosent egenkapital, som sammen med et boliglån på 85 prosent av den fremtidige verdien, gir deg muligheten til å kjøpe boligen fra utbyggeren til den fastsatte prisen.

Hvilken modell er best for deg som mangler egenkapital?

En oppsummering av de viktigste forskjellene mellom Deleie og Leie-til-eie kan du se oppstillingen nedenfor:

: Eiekostnader på din del; Husleie på øvrige del; Boligutgifter

: Prisstigning på din del; Avdrag på din del; Sparing

: Ingen eierskap før du har benyttet kjøpsretten

Det er viktig å merke seg at både Deleie og Leie-til-eie er boligkjøpsmodeller som kan variere mellom ulike tilbydere. Det kan være noen forskjeller i betingelser og vilkår. I tillegg tilbys disse modellene vanligvis kun av boligbyggere på deres nybyggsprosjekter, så det tar derfor 2-3 år fra avtaleinngåelsen til du kan flytte inn i boligen.

Finit er en relativt ny aktør som tilbyr en enklere vei inn i boligmarkedet for de som ikke har nok egenkapital.

Finit investerer opptil 10 % av kjøpesummen, slik at du kun trenger 5 % egenkapital for å kjøpe bolig. Du er den aktive eieren og står registrert som eier av boligen, mens Finit er en passiv eier som kun har rett på en mindre del av avkastningen som skapes.

I tillegg er Finit tilgjengelig på bruktboligmarkedet som gjør at du kan velge blant et stort utvalg av boliger på Finn.no og flytte inn relativt raskt.

 vår for å se hvor mye du kan kjøpe for.

Leie-til-eie og Deleie er to populære alternative boligkjøpsmodeller for de som sliter med å komme inn på boligmarkedet. Hva er forskjellen?

Leie-til-eie og Deleie er populære boligkjøpsmodeller. Hva er forskjellen?

Forskjellen mellom Leie-til-eie og Deleie

De fleste ønsker å eie sin egen bolig, og for mange er det kravet om 

 som står i veien. I denne artikkelen har vi strukturert alternativene så det blir enklere å finne alternativet som er best for nettopp deg.

Det finnes tre hovedkategorier av løsninger:

De fleste burde prioritere alternativene i den rekkefølgen.

Det er mange som klarer å kjøpe bolig på egen hånd, enten fordi de har vært flinke til å spare penger, fordi de klarer å overbevise banken om å låne dem mer enn 

, eller fordi de kjøper bolig med en kjæreste, venn eller søsken. Den vanligste veien inn i boligmarkedet er fremdeles å ha minst 15 % egenkapital selv, som betyr at kjøperen har klart å spare opp dette i forkant av boligkjøpet.

Det kjedeligste rådet først: det er bare å spare!

Å spare opp egenkapital kan ta tid, men det er en trygg og pålitelig måte å få tak i penger til å kjøpe bolig. Sett opp et budsjett, reduser utgiftene dine og spar så mye du kan hver måned.

 ved å vente med å kjøpe bolig til du har spart opp nok egenkapital er:

Du eier og bestemmer over boligen og har kun boliglånet å betjene, ingen annen gjeld

Ingen avhengighet av andres økonomi eller livssituasjon

Lavere risiko for gjeldsproblemer fordi det er mye egenkapital i boligen fra start

Det kan ta lang tid, ofte flere år, å spare opp nok penger

Det kan være kjipt å redusere livskvaliteten i flere år mens du sparer

Hvis boligprisene stiger, noe de tradisjonelt sett har gjort, vil beløpet du må spare øke hvert eneste år

Vår anbefaling er at du burde klare å spare opp den egenkapitalen du mangler innen to år for at sparing skal være en god løsning for å komme deg inn på boligmarkedet. For de fleste forutsetter det  at de klarer å spare veldig mye hver måned.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner



Et boligkjøp på kr 4 millioner krever kr 600 000 i egenkapital (15 %). Hvis du allerede har kr 200 000 oppspart betyr det at du må klare å spare kr 16 500 i måneden slik at du har kr 600 000 (15 %) om to år. Men vær obs på at prisen på boligen du ønsket å kjøpe kan stige til kr 4,5 millioner, og dermed har kravet til egenkapital økt til kr 675 000, altså kr 75 000 mer.

Hvis sparing er uaktuelt kan du undersøke om banken er villig til å ta et brudd på utlånsforskriften.

Banken kan ta et brudd på utlånsforskriften

 krever at du har minimum 15 % egenkapital, har banken en viss fleksibilitet til å avvike fra dette kravet og dermed låne deg mer enn 85 % av kjøpesummen. Du kan undersøke hos banken om de er villig til å bruke denne såkalte "fleksibilitetskvoten" på deg.

 ved å få banken til å ta et brudd på utlånsforskriften er:

Du slipper å finne en annen kilde til egenkapitalen du mangler fordi banken låner deg mer enn 85 %

Du eier og bestemmer over boligen og har kun boliglånet å betjene

Større risiko for gjeldsproblemer, spesielt hvis boligprisen faller

Høyere utgifter til betjening av boliglånet, altså renter og avdrag

Kan også inneholde et såkalt topplån med spesielt høy rente og/eller avdragsprofil

Et brudd på utlånsforskriften kan være en god løsning for mange fordi du får kjøpt en bolig som du eier helt selv, og dette kan veie tyngre enn den økte risikoen og utgiftene som følger med. Vi anbefaler de fleste som ikke har 15 % egenkapital å teste om banken er villig til å bruke fleksibilitetskvoten.



Hvis du allerede har spart opp kr 200 000 (5 %) så kan du søke om banken kan gjøre et avvik fra utlånsforskriften og gi deg et boliglån på de øvrige kr 3 800 000 (95 %).

Hvis du har noen å kjøpe bolig sammen med, og dere sammen har nok egenkapital, kan dette være en god løsning. Dere kan dele egenkapitalen og utgiftene, og kjøpe en bolig som alle kan bo i. For eksempel en kjæreste, venn eller søsken.

 med å kjøpe boligen med noen er blant annet:

Deling av egenkapitalen kan gjøre det mulig å kjøpe bolig

Dere er sammen ansvarlig for løpende utgifter, vedlikehold og eventuell oppussing

Det kan være hyggelig å bo sammen med noen (så lenge de rydder opp etter seg!)

Deling av eierskap med en annen person kan skape problemer og uforutsigbarhet

Du vil være avhengig av den andre personens økonomi og livssituasjon

Det kan gjøre eierskapet mer kortsiktig, når eierskap av bolig i utgangspunktet bør være langsiktig

Vi mener at det kan være et smart alternativ for mange å kjøpe med noen. Kanskje har én av dere egenkapital og den andre har betjeningsevne til lånet. Men vi anbefaler å kjøpe med noen du kan bo sammen med i mange år, og å avklare ansvar og forventinger tydelig på forhånd.



Hvis du har kr 200 000 oppspart (5 %) og den andre personen har kr 400 000 (10 %) betyr det at dere sammen har kr 600 000 (15 %). Så kan dere ta opp et boliglån på 85 % som dere enten er ansvarlig for sammen eller deler i to så dere er ansvarlig for hver deres del av boliglånet.

Det er mange som innser at de ikke klarer å spare så mye penger, banken er ikke villig til å ta et brudd på utlånsforskriften, og de ønsker ikke å kjøpe sammen med en annen privatperson. Da kan den såkalte foreldrebanken være et godt alternativ, og tall viser at omtrent halvparten av førstegangskjøpere får hjelp av foreldrene til sitt første boligkjøp.

Foreldre kan stille en kausjon eller garanti for boliglånet

Foreldre kan stille en kausjon eller garanti for boliglånet, som i begge tilfeller innebærer at de tar en direkte risiko for at boliglånet blir nedbetalt. Å stille kausjon betyr at de pantsetter noe av verdi som sikkerhet for lånet ditt, typisk at banken tar pant i deres bolig. Ved en garanti stiller foreldrene dine seg selv som økonomisk garantist for boliglånet.

 ved en kausjon eller garanti fra foreldrene dine er:

Du kan kjøpe bolig raskt, og du eier og bestemmer over boligen selv

Foreldrene dine trenger ikke betale noe penger til deg eller banken ved boligkjøpet, så det har ingen likviditetseffekt

Banken kan være villig til å låne deg opptil 100 % av kjøpesummen slik at du ikke trenger noe egenkapital i det hele tatt

Foreldrene dine vil ha økonomisk ansvar dersom du ikke klarer å betale tilbake lånet

Både kausjon og garanti setter begrensninger på foreldrene dine og reduserer deres fleksibilitet, og kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenighet om ansvar eller tilbakebetaling av lånet

Beløpet du kan kjøpe for kan bli lavere fordi du må lånefinansiere hele kjøpet og dermed blir begrenset av gjeldsgrad (5x inntekt).

Hvis du har foreldre som er villig til å hjelpe deg, er det ofte en billig løsning på egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer foreldrene dine sin situasjon. Både en kausjon og garanti fra foreldrene dine kan være gode alternativer for deg.



Hvis du har kr 200 000 oppspart (5 %) kan banken ta pant på kr 400 000 i boligen til foreldrene dine (kausjon) eller foreldrene dine kan personlig garantere for de kr 400 000 (garanti). Banken kan da gi deg et boliglån på kr 3 800 000 (95 % av kjøpesummen).

Foreldrene dine kan gi deg en gave eller forskudd på arv

Foreldre dine kan gi deg en gave eller forskudd på arv i form av penger som kan brukes som egenkapital til å kjøpe bolig. Dette kan være en enkel og grei måte å få egenkapital på.

 ved å få en pengegave fra foreldrene dine er:

Du kan kjøpe bolig raskt, samt eier og bestemmer over boligen

Du vil sitte med mye egenkapital i boligen fra start ettersom du kan tilføre pengene som egenkapital i boligkjøpet

Foreldrene dine har ikke noe ansvar for boliglånet overfor banken

Pengegaven kan ha en stor likviditetseffekt for foreldrene dine

Mange foreldre kan ikke eller vil ikke gi barna en så stor pengegave, spesielt hvis de har flere barn som har behov for hjelp

Kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenighet om arven eller gaven

Hvis du har foreldre som er villige til å hjelpe deg, er det ofte en billig måte å tilfredsstille egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer foreldrene dine sin situasjon. Det å få penger i form av gave eller forskudd på arv gir deg full kontroll og frihet, og foreldrene dine har ikke noe ansvar overfor banken.



Hvis du har kr 200 000 (5 %) oppspart kan foreldrene dine gi deg kr 400 000 (10 %) så du har kr 600 000 (15 %). Så kan du ta opp et boliglån på 85 % for å finansiere resten.

Foreldrene dine kan bli medeier i boligen

Foreldre dine kan bli medeier i boligen din, som betyr at de tilfører pengene som egenkapital fra dem inn i boligen. De blir da også eiere av boligen, men du vil antakelig være den aktive eieren mens de kun har en passiv rolle. Vilkårene for eierskapet kan skrives i en sameieavtale, men i praksis er dette forholdet ofte tillitsbasert (vi anbefaler likevel å ha en skriftlig avtale i bunn, for ordens skyld!).

Du kan kjøpe bolig raskt, og bestemmer over boligen (med mindre foreldrene dine er veldig strenge!)

Det er mye egenkapital i boligen fra start, både fra deg og foreldrene dine

Pengene fra foreldrene dine er ofte ganske rimelig, som betyr at du beholder mesteparten av egenkapitalen som blir skapt i boligen

Kan ha en stor likviditetseffekt for foreldrene, selv om de antakelig får pengene fra eierskapet tilbake i fremtiden

Du vil ha en forpliktelse overfor foreldrene dine som medeier av boligen, i tillegg til boliglånet

Kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenigheter underveis

Hvis du har foreldre som er villige til å hjelpe deg, er det ofte en billig måte å tilfredsstille egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer situasjonen til foreldrene dine. Det kan da være praktisk at de blir en medeier i boligen slik at du får hjelp inn i boligmarkedet, og de antakelig får pengene tilbake en gang.

For de som ikke kan kjøpe bolig selv eller har tilgang til foreldrebanken er det heldigvis noen boligkjøpsmodeller som tilbyr en annen vei inn i boligmarkedet. Dette er alternativer som er utviklet for å hjelpe deg som ikke har nok egenkapital til å kjøpe bolig, og vil i mange tilfeller være et bedre alternativ enn å leie en bolig.

 bidrar du med mellom 5-10 % av kjøpesummen, mens Finit investerer den øvrige egenkapitalen slik at dere sammen stiller med 15 %. Videre belånes boligen med 85 % boliglån, som ved et vanlig boligkjøp. Du er den aktive eieren og står registrert som eier av hele boligen, mens Finit er en passiv eier som kun har rett på en del av avkastningen som skapes i boligen.

Fleksibel løsning der du kan bidra med mellom 5 og 10 % av kjøpesummen. Det er ingen faste utgifter til Finit, og du skaper egenkapital hver måned via din andel av avkastningen som skapes i sameiet. Du kan deretter kjøpe ut Finit eller selge boligen med få begrensninger.

Finit er tilgjengelig på bruktboligmarkedet som gjør at du kan velge blant et stort utvalg av boliger på Finn.no og flytte raskt inn i din nye bolig. Det er omtrent 50 000 boliger tilgjengelig i året, så det er mye å velge mellom. Det inkluderer leiligheter, rekkehus og tomannsboliger.

Finit er uavhengig av annen virksomhet og jobber for at du skal få kjøpt den boligen du vil ha til en lavest mulig pris ettersom de kun tjener penger hvis du gjør det.

Du er ansvarlig for boliglånet som ved et vanlig boligkjøp der du eier boligen alene. Det innebærer en risiko for deg hvis boligprisen faller mye. Men det betyr også at det er enkelt for deg å kjøpe ut Finit når du ønsker det.

Du kjøper en bruktbolig så det kan være skjulte feil eller mangler ved boligen selv om selgeren har en plikt til å opplyse om dette. Du burde derfor gå gjennom salgsoppgave og tilstandsrapport nøye, slik du bør gjøre ved ethvert boligkjøp.

Finit er en nyere tjeneste og boligkjøpsmodell enn Deleie og Leie-til-eie som har eksistert siden 2018.

Finit Egenkapital innebærer at du kjøper og eier boligen sammen med Finit, men du er den aktive eieren og Finit er den passive. Vi tror det er den riktige modellen for de fleste som ikke kan kjøpe helt på egenhånd og ikke får hjelp av foreldrebanken.



Hvis du har kr 200 000 (5 %) oppspart så kan Finit investere de resterende kr 400 000 (5 %) så dere sammen har kr 600 000 (15 %). Så tar du opp et boliglån på 85 % for å finansiere resten. Finit skal da ha 40 % av avkastningen som skapes i boligen via prisendring på boligen og avdrag, mens du beholder 60 % av den avkastningen, som gjør at du kan kjøpe ut Finit etter omtrent 3 år.

Med Deleie kan du kjøpe en del av en bolig, men bo i hele. Du velger selv hvor stor eierandel som passer deg, men minimum er som regel 50 %, som betyr at du må bidra med minimum 7,5 % egenkapital (halvparten av 15 %). Du betaler husleie for den delen du ikke eier.

Du får den eksponeringen i boligmarkedet som passer din økonomiske situasjon, med tanke på hvor mye egenkapital du har og boliglån du kan håndtere.

Hvis du mangler egenkapital egenkapital finnes det noen alternativer.

Våre nyeste artikler

Forskjellen mellom Leie-til-eie og Deleie

Hvordan kjøpe bolig hvis du mangler egenkapital