Når man skal kjøpe sin første bolig, kan det være vanskelig å spare nok penger for å oppfylle 

. Heldigvis finnes det alternative boligkjøpsmodeller som kan gjøre veien til boligmarkedet enklere. To slike modeller er 

Deleie er en eieform der du kjøper en del av en bolig, men bor i hele. Du kjøper vanligvis minimum 50 prosent av boligen og betaler markedsleie for den delen av boligen som eies av den andre parten. Dette betyr at du kan kjøpe en bolig til for eksempel 4 millioner kroner, der du betaler halvparten, altså 2 millioner kroner, finansiert med 15 prosent egenkapital og 

. Dermed trenger du kun 300 000 kroner i egenkapital.

I deleie-modellen betaler du eiekostnader på din del av boligen, som hovedsakelig består av 

 til banken, samt felleskostnader til sameiet/borettslaget. I tillegg betaler du husleie på den delen av boligen du ikke eier selv. Du er også ansvarlig for vanlige boligutgifter som strøm, forsikring og internett.

Med deleie-modellen bygger du egenkapital ved at du får din del av prisstigningen på boligen, i tillegg til avdragene du betaler på boliglånet ditt underveis. Denne egenkapitalen, sammen med eventuell sparing, skal gradvis sikre at du kan kjøpe en større del av boligen og til slutt eie den helt selv.

Leie-til-eie er en boligkjøpsmodell der du inngår en leieavtale med en rett til å kjøpe boligen til en fastsatt pris gjennom avtaleperioden, som typisk er 3-5 år fra boligen er ferdigstilt. Dette betyr at du for eksempel kan leie en bolig til 4 millioner kroner og kjøpe den når du er klar for det ved å benytte deg av kjøpsretten. Med Leie-til-eie trenger du ingen egenkapital ved avtaleinngåelse, kun 3 måneders depositum for husleien.

I leieperioden betaler du normal husleie til utbyggeren, i tillegg til vanlige 

Med leie-til-eie bygger du egenkapital hvis boligprisen stiger. Det fører til at den faktiske verdien av boligen er høyere enn prisen du har rett til å kjøpe den for.

Hvis boligprisen for eksempel har steget med 10 % i avtaleperioden, har boligverdien økt fra 4 millioner kroner til 4,4 millioner kroner. Differansen på 400 000 kroner blir din egenkapital hvis du benytter deg av kjøpsretten. Denne egenkapitalen, pluss eventuell sparing ved siden av, kan på sikt gjøre det mulig for deg å ha 15 prosent egenkapital, som sammen med et boliglån på 85 prosent av den fremtidige verdien, gir deg muligheten til å kjøpe boligen fra utbyggeren til den fastsatte prisen.

Hvilken modell er best for deg som mangler egenkapital?

En oppsummering av de viktigste forskjellene mellom deleie og leie-til-eie kan du se oppstillingen nedenfor:

: Eiekostnader på din del; Husleie på øvrige del; Boligutgifter

: Prisstigning på din del; Avdrag på din del; Sparing

: Ingen eierskap før du har benyttet kjøpsretten

Det er viktig å vite at både deleie og leie-til-eie er boligkjøpsmodeller som kan variere mellom ulike tilbydere. Det kan være noen forskjeller i betingelser og vilkår. I tillegg tilbys disse modellene vanligvis kun av boligbyggere på deres nybyggsprosjekter, så det tar derfor ofte 2-3 år fra avtaleinngåelsen til du kan flytte inn i boligen.

Finit er Norges største tilbyder av deleie i bruktboligmarkedet.

Finit bidrar med opptil 10 % av kjøpesummen, slik at du kun trenger 5 % egenkapital for å kjøpe bolig. Du er den aktive eieren og står registrert som eier av boligen, mens Finit er en passiv eier som kun har rett på en mindre del av avkastningen som skapes.

I tillegg er Finit tilgjengelig på bruktboligmarkedet som gjør at du kan velge blant et stort utvalg av boliger på Finn.no og flytte inn relativt raskt.

Målet til Finit er å tilby en deleie-modell som var billigere, mer forbrukervennlig og med et større utvalg av boliger.

 vår for å se hvor mye du kan kjøpe for.

Leie-til-eie og deleie er to populære alternative boligkjøpsmodeller for de som sliter med å komme inn på boligmarkedet. Hva er forskjellen?

Leie-til-eie og deleie er populære boligkjøpsmodeller. Hva er forskjellen?

Deleie og leie-til-eie: hva er forskjellen?

Deleie er et alternativ for deg som ønsker å eie din egen bolig, men som ikke har nok egenkapital eller gjeldskapasitet. Deleie kan være et godt alternativ for både førstegangs­kjøpere og fraskilte personer som vil reetablere seg i egen bolig.

En av fordelene med deleie, i tillegg til gleden av å eie sin egen bolig, er at man får mulighet til å bygge egenkapital. Historisk sett har boligmarkedet steget, og det kan derfor være lurt å ikke vente for lenge med å kjøpe sin egen bolig.

Deleie er en løsning hvor du kjøper en andel av boligen, men bor i hele. Det kan være en god løsning hvis du ikke har nok 

 eller gjeldskapasitet til å kjøpe hele boligen fra start.

Du kan for eksempel kjøpe en bolig til 4 millioner kroner der du kun bidrar med 1/3 av egenkapitalen på 15 % – altså 5 %.

 på boligen. Denne oppsparte egenkapitalen, sammen med eventuell sparing, kan brukes til å kjøpe flere andeler i boligen underveis, så du til slutt eier hele boligen selv. Når du eier boligen alene vil du beholde all fremtidig avkastning selv.

Alternativt kan du selge boligen, og da skal avkastningen fordeles mellom deg og deleie-aktøren.

Deleie kan altså gi deg en fot innenfor boligmarkedet og gi deg muligheten til å tjene på et eventuelt stigende boligmarked og dermed bygge egenkapital (spare) i boligen.

Det finnes flere deleie-modeller og det som skiller dem er hvor mye egenkapital du må stille med, de løpende utgiftene, og fordeling av avkastningen som skapes i boligen. Disse faktorene vil også påvirke hvor raskt du kan kjøpe ut aktøren og eie boligen alene.

 er laget med tanke på at boligkjøperen selvsagt ønsker å beholde så mye av avkastningen selv. Målet var å tilby en deleie-modell som var billigere, mer forbrukervennlig og med et større utvalg av boliger.

Med Finit kan du bidra med minimum 5 % egenkapital og Finit stiller med de øvrige 10 %. Resten finansieres med et 

Du betaler boliglånet og boutgiftene, men det er ingen løpende utgifter til Finit. Du beholder minst 60 % av avkastningen som skapes via prisendring og avdragsbetalingene. Men hvis du har behov for et mindre beløp – for eksempel 5 % egenkapital fra Finit – kan du beholde så mye som 80 % av avkastningen.

1. Løpende utgifter og fordeling av avkastningen i boligen

Det stor forskjell på hvor mye egenkapital du må bidra med, hvilke løpende utgifter du påtar deg, og hvor mye av avkastningen du beholder. Det beste for deg er nok å velge den modellen der du beholder mest av avkastningen relativt til egenkapitalen du bidrar med.

De løpende utgiftene du påtar deg er også viktig. Hva de består av kan variere, men inneholder en kombinasjon av hele eller en andel av husleie, renter, avdragsbetalinger, felleskostnader, samt eventuelt skattefradrag for rentekostnadene. Her kan du se en 

oversikt over kostnader og avkastning ved noen deleie-modeller

Det er jo ikke sånn at du trenger en bolig til eksakt 4 millioner. Det du kanskje trenger er en leilighet med 70 kvm, to soverom og en liten terrasse. Vær sikker på at boligen har de 

, mens andre tilbydere av deleie kun tilbyr 

 som bygges av dem selv eller en av partnerne deres. Kjøp av bruktbolig gir deg veldig mange boliger å velge mellom, du kan flytte inn raskt, og kvadratmeterprisen er 30-40 % lavere enn nybolig.

Det kan ha stor betydning om du kjøper en 

 på 2,5 % av kjøpesummen. Hvor mye dokumentavgift du må betale er avhengig av om du kjøper nytt eller brukt, og om du kjøper andel eller selveier.

I verste fall kan du betale dokumentavgiften to ganger; både når boligen blir kjøpt, samt når du kjøper deg opp i boligen. Det beste for de fleste er å kjøpe en brukt andelsbolig, for da betaler du ikke dokumentavgift i det hele tatt.

Hvis du har veldig lite egenkapital, er det kanskje bedre å vente. Er det noe vits for deg å for eksempel eie 10-30 % av en bolig, men samtidig påta deg majoriteten av forpliktelsene knyttet til den? Det er opp til deg å vurdere, men da kan det være lurt å beholde valgfriheten som en leietaker og spare opp litt mer egenkapital først.

Det er mange andre vilkår i deleie-avtalene som kan ha betydning for deg. Når kan du kjøpe ut andeler, og til hvilken pris? Noen tilbyr kun utkjøp hvert kvartal eller én gang i året. Når kan du selge boligen? Noen har en salgsnekt de første årene. Kan det oppstå noen kostnader hvis du selger boligen for tidlig eller bryter avtalen? Hvem er tilbyder av boliglånet/fellesgjelden og hva er vilkårene? Ett av disse avtalevilkårene, eller en kombinasjon av dem, kan være viktig for nettopp deg.

Prosessen bør være så enkel som mulig og sikre at du raskt kan søke og kjøpe en bolig du ønsker. Uten lange skjemaer som må fylles ut eller ventelister.

Med Finit kan du sende en uforpliktende søknad som tar deg 5 minutter å fylle ut, og du får svar på søknaden innen 2 dager. Med Finit bruker en gjennomsnittlig boligkjøper kun 1 måned på å kjøpe bolig! Etter boligkjøpet kan du følge verdiutviklingen, kjøpe andeler og kommunisere med oss via kundeportalen. Raskt, enkelt, og transparent!

Som med alt annet er det selvsagt både fordeler og ulemper med å benytte seg av deleie-modeller. Her er noen av fordelene:

Mulighet til å eie egen bolig: Deleie kan gi deg muligheten til å eie din egen bolig selv om du ikke har den egenkapitalen som kreves

Du bygger egenkapital: Du beholder en andel av avkastningen som dermed blir din egenkapital. Hvis du kjøper en bolig til kr 4 millioner og beholder 60 % selv utgjør det kr 140 000 i året med 3 % boligprisvekst, skattefritt

Fleksibilitet: Du kan velge å kjøpe deg opp i boligen, enten delvis eller fullt, når du er klar for det. Eller du kan selge boligen.

Du eier ikke hele boligen fra start: Du er deleier av boligen sammen med tilbyderen, som kan redusere din kontroll og frihet.

Du må dele avkastningen: Du deler avkastingen med tilbyderen. Men det er kanskje bedre å dele enn å ikke få noen avkastning i det hele tatt ved å leie.

Mer komplisert prosess: Det er mer komplisert å kjøpe bolig med noen enn helt alene. Tilbyderen kan blant annet ha mange krav og kriterier som begrenser hvilke boliger som kan kjøpes, og til hvilken pris.

Deleie kan være en god løsning for deg som ønsker å eie din egen bolig, men som ikke har nok egenkapitalen selv. Da kan du kjøpe og etablere deg i din egen bolig nå med alle fordelene det har, istedenfor å vente til du kanskje klarer å kjøpe alene.

Finit investerer opptil 10 % av kjøpesummen, slik at du kun trenger 5 % egenkapital for å kjøpe bolig. I tillegg er Finit tilgjengelig på bruktboligmarkedet som gjør at du kan velge blant et stort utvalg av boliger på Finn.no og flytte inn raskt. Du kan 

En komplett guide til deleie for deg som ønsker å komme deg inn i boligmarkedet uten nok egenkapital.

Hva er deleie? En komplett guide for deg som ønsker å komme deg inn i boligmarkedet uten nok egenkapital. Hvilke typer finnes, og hva er fordeler og ulempene? 

Deleie: alt du trenger å vite

Å kjøpe en bolig er en stor økonomisk forpliktelse, og det krever vanligvis store mengder penger. En av de viktigste faktorene du må vurdere når du planlegger boligkjøpet, er hvor mye 

Egenkapital er den delen av boligens verdi som du må bidra med selv, mens resten kan dekkes av et 

. Uten tilstrekkelig egenkapital kan det være vanskelig eller umulig å få innvilget et boliglån eller oppnå gode lånevilkår.

 er en viktig faktor som påvirker hvor mye penger du trenger. Denne forskriften setter føringer for hvor mye bankene kan låne ut i forhold til boligens verdi. 

Vanligvis vil bankene kreve at du bidrar med minst 15 % av boligens verdi som egenkapital

, mens de kan låne ut opptil 85 % av boligprisen.

Dette betyr at hvis du for eksempel ønsker å kjøpe en bolig til en pris på 4 millioner kroner, vil du normalt måtte spare opp minst 600 000 kroner (15 %).

 ved boligkjøpet. Disse omkostningene kan ikke dekkes ved hjelp av boliglånet, men må betales fra egen lomme. Den mest betydelige utgiften er 

, som utgjør 2,5 % av kjøpesummen dersom du kjøper 

. Du vil derimot ikke pådra deg dokumentavgiften hvis du kjøper en 

kalkulator som regner ut hvor mye egenkapital du trenger

La oss se på noen eksempler for å illustrere hvor mye penger du trenger i ulike scenarioer:

Du ønsker å kjøpe en leilighet til 2 millioner kroner. Dette er en andelsleilighet, så du trenger ikke betale dokumentavgift. Med et egenkapitalkrav på 15 % betyr dette at du må stille med minimum 300 000 kroner selv.

Du planlegger å kjøpe et rekkehus som koster 5 millioner kroner. Dette er en selveierbolig. Med samme egenkapitalkrav på 15 %, må du ha spart opp 750 000 kroner. Dokumentavgiften utgjør 2,5 % av kjøpesummen og blir på 125 000 kroner. Du må altså totalt ha spart opp 875 000 kroner (750 000 + 125 000).

Det er viktig å merke seg at disse eksemplene er basert på egenkapitalkravet på 15 %. Det kan være lurt å vurdere å ha 

, da det kan gi deg bedre betingelser på boliglånet og redusere lånekostnadene på sikt.

Å ha en større egenkapitalandel gir deg økt økonomisk sikkerhet. Du vil ha en buffer i tilfelle uforutsette hendelser eller økonomiske utfordringer. Det kan bidra til å redusere stresset knyttet til boliglånet og gi deg mer trygghet i din økonomiske situasjon.

Hva hvis jeg ikke har nok egenkapital til boliglånet?

Vi har skrevet en omfattende artikkel som drøfter 

alle mulighetene du har dersom du mangler egenkapital til boligkjøpet

. Vi omtaler alt fra sparing og lån, til alternative boligkjøpsmodeller som leie-til-eie og 

Her er en oppsummering av noen av alternativene du kan vurdere:

: Den mest vanlige metoden er å spare penger over tid. Legg opp en langsiktig spareplan og sett av en fast sum hver måned. Dessverre kan det ta lang tid, ofte flere år, å spare opp nok penger. I tillegg har boligprisene historisk sett økt med 5-7 % årlig i gjennomsnitt, så oppsparte penger får mindre og mindre "kjøpekraft". Dette betyr at boligen du sparer til kan bli dyrere over tid, noe som igjen krever mer sparing. I verste fall kan målet bli lenger og lenger unna.

: Hvis du er under 34 år, kan du opprette en Boligsparing for ungdom (BSU)-konto. Dette gir deg muligheten til å spare penger med en høyere rente og gunstige skattefordeler spesifikt for boligformål.

Undersøk om banken kan ta et brudd på utlånsforskriften

: Selv om utlånsforskriften krever at du har spart om minimum 15 % av kjøpesummen, har banken en viss fleksibilitet til å avvike fra dette kravet og dermed låne deg mer enn 85 % av kjøpesummen. Du kan undersøke hos banken om de er villig til å bruke denne såkalte "fleksibilitetskvoten" på deg.

: Du kan vurdere å be om økonomisk støtte fra familie eller venner. Enten som et lån som skal tilbakebetales over tid eller som en gave. Selv om "foreldrebanken" er en populær finansieringskilde, er det mange foreldre som ikke kan eller vil gi barna en så stor pengegave, spesielt hvis de har flere barn som har behov for hjelp.

: Hvis du har noen å kjøpe bolig sammen med, og dere sammen har nok sparepenger, kan dette være en god løsning. Dere kan dele egenkapitalen og utgiftene, og kjøpe en bolig som alle kan bo i. For eksempel en kjæreste, venn eller søsken. Husk at dette vil gjøre deg mer avhengig av den andre personens økonomi og livssituasjon. I tillegg kan det gjøre eierskapet mer kortsiktig, når eierskap av bolig i utgangspunktet bør være langsiktig.

: Hvis du allerede har annen gjeld, kan det være lurt å vurdere å nedbetale denne før du kjøper bolig. Ved å redusere eksisterende gjeld, kan du øke din egenkapitalandel og forbedre din økonomiske stilling.

Benytt deg av en alternativ boligkjøpsmodell

 bidrar med opptil 10 % av kjøpesummen så du kan kjøpe en bolig med kun 5 % egenkapital. Selv om Finit investerer i boligen, er du alene oppført som eier og bestemmer over boligen. Ved å kjøpe bolig på denne måten får du en fot innenfor boligmarkedet og får mulighet til å bygge egenkapital (spare).

Vær oppmerksom på at alle disse alternativene er forbundet med både fordeler og ulemper.

Ikke bare egenkapital som påvirker lånebeløpet

Det er ikke bare egenkapitalen som avgjør om du får et boliglån. Banken stiller også andre krav til økonomien din.

Banken må sikre at låntakeren har tilstrekkelig inntekt til å dekke både renter og avdrag på lånet, samt andre utgifter forbundet med livets opphold. Lånetakeren må også tåle en viss renteoppgang; selv om inntekten din er tilstrekkelig til å betjene et boliglån i dag, må du tåle at renten økes noen prosentpoeng i fremtiden.

Videre kan ikke samlet gjeld overstige 5 ganger din egen inntekt. Samlet gjeld omfatter all gjeld, som studielån, billån, kredittkortgjeld og forbrukslån. Hvis du for eksempel tjener 500 000 kroner, skal ikke samlet gjeld utgjøre mer enn 2,5 millioner (5 * 500 000). Hvis du allerede har et billån på 500 000, vil boliglånet sannsynligvis begrenses til 2 millioner kroner.

Å skaffe tilstrekkelig med penger til boligkjøpet er en viktig del av kjøpsprosessen, og det kan bidra til å gi deg bedre lånevilkår og økonomisk stabilitet på lang sikt. Ved å nøye vurdere dine alternativer og jobbe mot å oppnå tilstrekkelig egenkapital, kan du komme nærmere drømmen om å eie din egen bolig.

Hvor mye egenkapital trenger du for å kjøpe bolig, og hva gjør du hvis du mangler penger?

Hvor mye egenkapital trenger jeg?

For å forstå hvordan man bygger egenkapital i boligen, må man først forstå hva egenkapital er. Egenkapital er den delen av boligverdien som tilfaller eieren, altså boligverdien minus eventuell gjeld.

Hvis eieren selger boligen og betaler ned lånet fra banken, sitter han/hun igjen med det vi kaller egenkapitalen i boligen.

Hvis du for eksempel eier en bolig som er verdt 4 millioner, og har 3 millioner i boliglån, har du 1 million i egenkapital. Du sitter du igjen med 1 million dersom du selger boligen og betaler ned gjelden.

Slik regner du ut hvor mye egenkapital du har i boligen:

Fra dette ser man at egenkapitalen kan øke på to måter:

La oss se på et eksempel hvor du eier en bolig som er verdt 3 millioner.

Etter ett år har boligen steget i verdi og er verdt 3,1 millioner, altså kr 100 000 mer. Da har du bygget 100 000 i egenkapital. Men du har også nedbetalt deler av lånet, la oss si kr 85 000, i løpet av året. Totalt har du bygget 100 000 + 85 000 = 185 000.

Hvis du selger boligen nå og nedbetaler resten av lånet, sitter du igjen med kr 185 000 mer enn du hadde gjort hvis du solgte boligen for et år siden.

Dette kan vi bekrefte ved å bruke definisjonen ovenfor:

: 3 000 000 (verdi) - 2 550 00 (lån) = 

: 3 100 000 (verdi) - 2 465 000 (lån) = 

Boligprisene i Norge har historisk sett økt, og det kan føre til en langsiktig økonomisk gevinst for boligeiere. I tillegg bygger du også egenkapital ved å betale avdrag på lånet. Boligen din kan dermed fungere som en sparebøsse, som kan være nyttig senere i livet for å finansiere andre prosjekter, kjøpe større bolig eller nyte pensjonistlivet.

Finit gjør det mulig å få en fot innenfor boligmarkedet og bygge egenkapital selv om du ikke har hatt mulighet til å spare opp nok penger til boligkjøpet. Vi hjelper deg med å oppfylle bankenes egenkapitalkrav på 15 % av kjøpesummen ved å bidra med det du mangler.

Hvis du ønsker å kjøpe en bolig til 4 millioner og har spart opp 200 000 (5 % av kjøpesummen) kan vi bidra med 400 000 (10 %) slik at vi til sammen har 15 % egenkapital. Resten finansieres med et boliglån fra banken.

Husk at hvis du kjøper bolig med Finit skal vi ha en del av egenkapitalen som bygges (en del av avkastningen). Hvor mye vi skal ha avhenger av hvor stor del av kjøpesummen vi bidrar med. Men det er ingen løpende betalinger til Finit; vi får kun betalt når du velger å selge boligen, eller kjøper oss ut.

Finit ble laget med mål om å tilby en billigere vei inn i boligmarkedet for de som ikke har mulighet til å kjøpe bolig på den tradisjonell måten, og du beholder mesteparten av avkastningen. Dette gir gode muligheter for å kjøpe ut Finit relativt kjapt.

Med Finit får du altså mulighet til å kjøpe bolig, og dermed bygge egenkapital, selv om du ikke har hatt mulighet til å spare opp nok penger til boligkjøpet. Dette vil ofte være mer lønnsomt enn å spare samtidig som du leier.

Du kan også bygge egenkapital uten boligprisvekst

Du bygger også egenkapital i boligen når boligprisene ikke stiger.

La oss se på definisjonen av egenkapital igjen:

Se for deg at boligmarkedet står helt stille og boligen er verdt akkurat det samme som da du kjøpte den.

I dette tilfelle vil du fortsatt nedbetale lånet månedlig. Lånet blir altså gradvis redusert, og egenkapitalen din økes derfor tilsvarende.

Det er mest vanlig at egenkapitalen vokser over tid, men det kan i visse tilfeller hende at den reduseres, spesielt over kortere perioder.

Se for deg at boligmarkedet faller og at boligen din reduseres i verdi med kr 50 000. I denne perioden har du kanskje bare betalt ned 40 000 på lånet. Da har egenkapitalen din blitt redusert med 10 000; du "tapte" 50 000 på grunn av boligprisnedgang, men egenkapitalen økte samtidig med 40 000 ettersom du betalte ned på lånet.

Boligmarkedet kan svinge, spesielt i kortere perioder, så det er viktig at du har et langsiktig perspektiv.

Når man eier bolig får man mulighet til å bygge egenkapital via prisstigning og nedbetaling av lånet. Vi forklarer hvordan.

Hvordan bygger man egenkapital?

De fleste ønsker å eie sin egen bolig, og for mange er det 

Egenkapital er den delen av boligens pris som du må bidra med selv, mens resten kan dekkes av et 

. Uten tilstrekkelig med sparepenger kan det være vanskelig eller umulig å få innvilget et boliglån eller oppnå gode lånevilkår.

I denne artikkelen har vi strukturert mulighetene du har dersom du mangler egenkapital, så det blir enklere å finne alternativet som er best for nettopp deg.

Det finnes tre hovedkategorier av løsninger:

De fleste burde prioritere alternativene i den rekkefølgen.

Før vi starter: Er det smart å eie sin egen bolig? Det kommer an på din økonomiske situasjon, men det er helt klart 

Det er mange som klarer å kjøpe bolig på egen hånd, enten fordi de har vært flinke til å spare penger, fordi de klarer å overbevise banken om å låne dem mer enn 

, eller fordi de kjøper bolig med en kjæreste, venn eller søsken. Den vanligste veien inn i boligmarkedet er fremdeles å ha minst 15 % egenkapital selv, som betyr at kjøperen har klart å spare opp dette i forkant av boligkjøpet.

Det kjedeligste rådet først: det er bare å spare!

Å spare opp egenkapital kan ta tid, men det er en trygg og pålitelig måte å få tak i penger til å kjøpe bolig. Sett opp et budsjett, reduser utgiftene dine og spar så mye du kan hver måned.

 ved å vente med å kjøpe bolig til du har spart opp nok egenkapital er:

Du eier og bestemmer over boligen og har kun boliglånet å betjene, ingen annen gjeld

Ingen avhengighet av andres økonomi eller livssituasjon

Lavere risiko for gjeldsproblemer fordi det er mye egenkapital i boligen fra start

Det kan ta lang tid, ofte flere år, å spare opp nok penger

Det kan være kjipt å redusere livskvaliteten i flere år mens du sparer

Hvis boligprisene stiger, noe de tradisjonelt sett har gjort, vil beløpet du må spare øke hvert eneste år

Vår anbefaling er at du burde klare å spare opp den egenkapitalen du mangler innen relativt kort tid for at sparing skal være en god løsning for å komme seg inn på boligmarkedet. For de fleste forutsetter det at de klarer å spare veldig mye hver måned, noe som er spesielt vanskelig hvis man betaler leiekostnader.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner



Et boligkjøp på kr 4 millioner krever kr 600 000 i egenkapital (15 %). Hvis du allerede har kr 200 000 oppspart betyr det at du må klare å spare kr 16 500 i måneden slik at du har kr 600 000 (15 %) om to år. Men vær obs på at prisen på boligen du ønsket å kjøpe kan stige til kr 4,5 millioner, og dermed har kravet til egenkapital økt til kr 675 000, altså kr 75 000 mer.

Hvis sparing er uaktuelt kan du undersøke om banken er villig til å ta et brudd på utlånsforskriften.

Banken kan ta et brudd på utlånsforskriften

 krever at du har minimum 15 % egenkapital, har banken en viss fleksibilitet til å avvike fra dette kravet og dermed låne deg mer enn 85 % av kjøpesummen. Du kan undersøke hos banken om de er villig til å bruke denne såkalte "fleksibilitetskvoten" på deg.

 ved å få banken til å ta et brudd på utlånsforskriften er:

Du slipper å finne en annen kilde til egenkapitalen du mangler fordi banken låner deg mer enn 85 % av kjøpesummen

Du eier og bestemmer over boligen og har kun boliglånet å betjene

Større risiko for gjeldsproblemer, spesielt hvis boligprisen faller

Høyere utgifter til betjening av boliglånet, altså renter og avdrag

Kan også inneholde et såkalt topplån med spesielt høy rente og/eller avdragsprofil

Et brudd på utlånsforskriften kan være en god løsning for mange fordi du får kjøpt en bolig som du eier helt selv, og dette kan veie tyngre enn den økte risikoen og utgiftene som følger med. Vi anbefaler de fleste som ikke har 15 % egenkapital å teste om banken er villig til å bruke fleksibilitetskvoten.



Hvis du allerede har spart opp kr 200 000 (5 %) så kan du søke om banken kan gjøre et avvik fra utlånsforskriften og gi deg et boliglån på de øvrige kr 3 800 000 (95 %).

Hvis du har noen å kjøpe bolig sammen med, og dere sammen har nok egenkapital, kan dette være en god løsning. Dere kan dele egenkapitalen og utgiftene, og kjøpe en bolig som alle kan bo i. For eksempel en kjæreste, venn eller søsken.

 med å kjøpe boligen med noen er blant annet:

Deling av egenkapitalen kan gjøre det mulig å kjøpe bolig

Dere er sammen ansvarlig for løpende utgifter, vedlikehold og eventuell oppussing

Det kan være hyggelig å bo sammen med noen (så lenge de rydder opp etter seg!)

Deling av eierskap med en annen person kan skape problemer og uforutsigbarhet

Du vil være avhengig av den andre personens økonomi og livssituasjon

Det kan gjøre eierskapet mer kortsiktig, når eierskap av bolig i utgangspunktet bør være langsiktig

Vi mener at det kan være et smart alternativ for mange å kjøpe med noen. Kanskje har én av dere egenkapital og den andre har betjeningsevne til lånet. Men vi anbefaler å kjøpe med noen du kan bo sammen med i mange år, og å avklare ansvar og forventinger tydelig på forhånd.



Hvis du har kr 200 000 oppspart (5 %) og den andre personen har kr 400 000 (10 %) betyr det at dere sammen har kr 600 000 (15 %). Så kan dere ta opp et boliglån på 85 % som dere enten er ansvarlig for sammen eller deler i to så dere er ansvarlig for hver deres del av boliglånet.

Det er mange som innser at de ikke klarer å spare så mye penger, banken er ikke villig til å ta et brudd på utlånsforskriften, og de ønsker ikke å kjøpe sammen med en annen privatperson. Da kan den såkalte foreldrebanken være et godt alternativ, og tall viser at omtrent halvparten av førstegangskjøpere får hjelp av foreldrene til sitt første boligkjøp.

Foreldre kan stille en kausjon eller garanti for boliglånet

Foreldre kan stille en kausjon eller garanti for boliglånet, som i begge tilfeller innebærer at de tar en direkte risiko for at boliglånet blir nedbetalt. Å stille kausjon betyr at de pantsetter noe av verdi som sikkerhet for lånet ditt, typisk at banken tar pant i deres bolig. Ved en garanti stiller foreldrene dine seg selv som økonomisk garantist for boliglånet.

 ved en kausjon eller garanti fra foreldrene dine er:

Du kan kjøpe bolig raskt, og du eier og bestemmer over boligen selv

Foreldrene dine trenger ikke betale noe penger til deg eller banken ved boligkjøpet, så det har ingen likviditetseffekt

Banken kan være villig til å låne deg opptil 100 % av kjøpesummen slik at du ikke trenger noe egenkapital i det hele tatt

Foreldrene dine vil ha økonomisk ansvar dersom du ikke klarer å betale tilbake lånet

Både kausjon og garanti setter begrensninger på foreldrene dine og reduserer deres fleksibilitet, og kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenighet om ansvar eller tilbakebetaling av lånet

Beløpet du kan kjøpe for kan bli lavere fordi du må lånefinansiere hele kjøpet og dermed blir begrenset av gjeldsgrad (5x inntekt).

Hvis du har foreldre som er villig til å hjelpe deg, er det ofte en billig løsning på egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer foreldrene dine sin situasjon. Både en kausjon og garanti fra foreldrene dine kan være gode alternativer for deg.



Hvis du har kr 200 000 oppspart (5 %) kan banken ta pant på kr 400 000 i boligen til foreldrene dine (kausjon) eller foreldrene dine kan personlig garantere for de kr 400 000 (garanti). Banken kan da gi deg et boliglån på kr 3 800 000 (95 % av kjøpesummen).

Foreldrene dine kan gi deg en gave eller forskudd på arv

Foreldre dine kan gi deg en gave eller forskudd på arv i form av penger som kan brukes som egenkapital til å kjøpe bolig. Dette kan være en enkel og grei måte å få egenkapital på.

 ved å få en pengegave fra foreldrene dine er:

Du kan kjøpe bolig raskt, samt eier og bestemmer over boligen

Du vil sitte med mye egenkapital i boligen fra start ettersom du kan tilføre pengene som egenkapital i boligkjøpet

Foreldrene dine har ikke noe ansvar for boliglånet overfor banken

Pengegaven kan ha en stor likviditetseffekt for foreldrene dine

Mange foreldre kan ikke eller vil ikke gi barna en så stor pengegave, spesielt hvis de har flere barn som har behov for hjelp

Kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenighet om arven eller gaven

Hvis du har foreldre som er villige til å hjelpe deg, er det ofte en billig måte å tilfredsstille egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer foreldrene dine sin situasjon. Det å få penger i form av gave eller forskudd på arv gir deg full kontroll og frihet, og foreldrene dine har ikke noe ansvar overfor banken.



Hvis du har kr 200 000 (5 %) oppspart kan foreldrene dine gi deg kr 400 000 (10 %) så du har kr 600 000 (15 %). Så kan du ta opp et boliglån på 85 % for å finansiere resten.

Foreldrene dine kan bli medeier i boligen

Foreldre dine kan bli medeier i boligen din, som betyr at de tilfører pengene som egenkapital fra dem inn i boligen. De blir da også eiere av boligen, men du vil antakelig være den aktive eieren mens de kun har en passiv rolle. Vilkårene for eierskapet kan skrives i en sameieavtale, men i praksis er dette forholdet ofte tillitsbasert (vi anbefaler likevel å ha en skriftlig avtale i bunn, for ordens skyld!).

Du kan kjøpe bolig raskt, og bestemmer over boligen (med mindre foreldrene dine er veldig strenge!)

Det er mye egenkapital i boligen fra start, både fra deg og foreldrene dine

Pengene fra foreldrene dine er ofte ganske rimelig, som betyr at du beholder mesteparten av egenkapitalen som blir skapt i boligen

Kan ha en stor likviditetseffekt for foreldrene, selv om de antakelig får pengene fra eierskapet tilbake i fremtiden

Du vil ha en forpliktelse overfor foreldrene dine som medeier av boligen, i tillegg til boliglånet

Hvis du mangler egenkapital egenkapital finnes det noen alternativer.

Hvis du mangler egenkapital finnes det noen alternativer.

Våre nyeste artikler

Deleie og leie-til-eie: hva er forskjellen?

Deleie: alt du trenger å vite

Hvor mye egenkapital trenger jeg?

Hvordan bygger man egenkapital?

Hvordan kjøpe bolig hvis du mangler egenkapital

Hvordan kjøpe din første bolig med lavt budsjett

Hvordan spare til bolig

Hvorfor bør man eie bolig?

Kan man låne egenkapital til boliglån?

Leie til eie: alt du trenger å vite