Leie-til-eie: Alt du må vite, og hvorfor du bør vurdere Finit
Leie-til-eie kan være en mulighet for deg som ønsker å eie din egen bolig, men som mangler egenkapital. La oss forklare deg alt du må vite om leie-til-eie-konsepter: Hvordan det fungerer, hvilke fordeler og ulemper det har - og hvorfor du heller bør vurdere deleie med Finit!
Hva er leie-til-eie?
Leie-til-eie betyr at du først leier boligen – med en plan om å kjøpe den etter en viss tid til en avtalt sum. Avtalen kan se litt forskjellig ut avhengig av hvem som tilbyr den, men hovedideen er enkel: du leier nå, og kjøper senere.
I mellomtiden kan du spare opp egenkapital, og kanskje få boliglån når tiden er inne.
Leie-til-eie tilbys kun på nybolig og tilbyderen er ofte boligbyggeren selv, eller en aktør som har inngått et partnerskap med boligbyggelaget.
Eksempel på leie-til-eie:
- Du inngår en avtale om å leie en bolig i 3–5 år.
- I leieperioden betaler du husleie – i tillegg til boutgifter som strøm, forsikring og internett.
- Etter avtalt tid får du mulighet til å kjøpe boligen – ofte til en forhåndsbestemt pris.
Eksempel på deleie med Finit:
- Finit bidrar med egenkapitalen du mangler.
- Du står som hovedeier av boligen fra dag én.
- I deleieperioden betjener du boliglånet ditt – i tillegg til boutgifter som strøm, forsikring og internett. Du har ingen løpende kostnader til Finit.
- Du sparer egenkapital i boligen gjennom prisstigning og nedbetaling av lånet
- Når du har bygget nok egenkapital i boligen, kjøper du ut Finit og eier boligen uten oss – dette skjer som regel innen 1-3 år.
Hvordan bygger du egenkapital?
Poenget med alle boligkjøpsmodeller er at du i en eller annen form skal kunne spare i boligen din – altså bygge egenkapital. Hvordan dette er lagt opp er avgjørende for hvor raskt du har mulighet til å eie boligen alene, og derfor viktig for deg å vurdere.
Slik bygger du egenkapital med leie-til-eie:
Med leie-til-eie bygger du egenkapital dersom boligprisen stiger over den prisen du har rett til å kjøpe boligen for.
Boligverdi ved avtaleinngåelse: 4 000 000
Avtalt kjøpesum ved avtaleinngåelse: 4 000 000
Boligverdi etter 2 år: 4 400 000 (10 % økning)
Din egenkapital etter 2 år = 400 000 (du beholder prisstigningen)
Din egenkapitalgrad etter 2 år: 9,1 % av boligverdien
Det finnes også varianter av leie-til-eie der du ikke kan kjøpe boligen til en fastsatt pris, men heller markedsbasert pris (som dermed følger den generelle boligprisveksten). I disse modellene får du som regel beholde en andel av den betalte husleien istedenfor, dersom du velger å kjøpe boligen. Da vil altså disse pengene fungere som egenkapital når og hvis du bestemmer deg for å kjøpe boligen.
Hvis du betaler husleie på 20 000 for boligen, og halvparten av dette omgjøres til egenkapital, ser regnestykket slik ut:
Boligverdi ved avtaleinngåelse: 4 000 000
Avtalt kjøpesum ved avtaleinngåelse: Boligverdi på kjøpetidspunkt
Boligverdi etter 2 år: 4 400 000
Din egenkapital etter 2 år = 240 000 (halvparten av husleien)
Egenkapitalgraden din etter 2 år: 5,5 % av boligverdien
Egenkapitalen, enten den kommer fra boligprisvekst eller at du får beholde en andel av husleien, kombinert med sparing, kan på sikt gjøre det mulig for deg å ha nok egenkapital.
Den dagen du har opparbeidet deg 10 % egenkapital i boligen kan du søke et boliglån på 90 % av den gjeldende verdien på boligen. Da kan du benytte deg av opsjonen og kjøpe boligen. Du har da gått fra å være leietaker til boligeier - av den samme boligen.
NB! Dette forutsetter at du får et boliglån. Banken ser blant annet på betjeningsevne og gjeldsgrad, samt at du har nok spart opp nok egenkapital. Du må klare dette før avtaleperioden og opsjonen utløper (ofte innen 5 år). I verste fall mister du egenkapitalen du har "spart", og går fra avtalen uten å være nærmere en hverdag som boligeier. Vi i Finit får innimellom henvendelser fra folk som har en leie-til-eie-avtale som nærmer seg slutten, men som ikke får boliglån og dermed risikerer å miste egenkapitalen de har spart i leieboligen.
Slik bygger du egenkapital med Finit Deleie
Med Finit bygger du egenkapital både gjennom prisvekst på boligen og gjennom avdrag du månedlig betaler på boliglånet.
Du beholder mesteparten av denne egenkapitalen som bygges – uansett hvor lite du bidrar med fra start.
Hvis du kjøper en bolig til samme pris som i eksemplene over med Finit, og vi bidrar med halvparten av egenkapitalen hver, vil regnestykket se slik ut:
Kjøpesum: 4 000 000
Ditt egenkapitalbidrag: 200 000 (5 %)
Vårt egenkapitalbidrag: 200 000 (5 %)
Boligverdi etter 2 år: 4 400 000
Din egenkapital etter 2 år: 680 000
Egenkapitalgraden din etter 2 år: 15 %
Når egenkapitalgraden din når 10 %, kan du refinansiere (trekke opp) lånet og kjøpe oss ut. Så i dette eksempelet hadde du sannsynligvis kjøpt oss ut og eid boligen alene før det hadde gått 2 år.
Fordi vi deler oppsiden (og nedsiden!), har vi felles interesser. Hvis egenkapitalen vår øker, øker din egenkapital enda mer!
Prøv vår kalkulator for å finne ut hvordan regnestykket kan se ut for deg!
Hvem passer leie-til-eie for?
Boligkjøpsmodeller som deleie og leie-til-eie er laget for å gi flere en mulighet til å komme seg inn på boligmarkedet, selv om de mangler egenkapital. Før du velger en modell er det lurt å gjøre noen vurderinger.
Leie-til-eie kan passe for deg som:
- Har mulighet til å spare mens du leier i noen år.
- Ønsker å bo i boligen før du eventuelt kjøper den.
Deleie med Finit passer for deg som:
- Ønsker å spare gjennom både verdiøkning og månedlige boutgifter (betjening av boliglån).
- Ønsker å eie boligen allerede i dag.
Thea Czybulla og Adrian Eystberg hadde signert en leie-til-eie-kontrakt, men valgte heller Finit Deleie - les hvorfor.
Fordeler og ulemper ved leie-til-eie
Før du inngår en leie-til-eie-avtale, bør du sette deg godt inn i fordeler og ulemper ved slike ordninger. Her har vi listet opp noen av de viktigste fordelene og ulempene ved leie til eie.
Ulemper:
- Ikke garantert "avkastning": Du er avhengig av å faktisk ende opp med å kjøpe boligen for å "realisere" gevinsten i form av husleien som er spart eller boligprisveksten som er generert. Dette krever at du kvalifiserer for boliglån når dagen er inne, og at boligen fortsatt passer din daværende livssituasjon.
- Kostbart: Kjøpesummen er ikke bestemt av markedet, men av tilbyderen - dermed vet du ikke den reelle markedsverdien. Dessuten tilbys leie-til-eie utelukkende på nybygg som er omtrent 20 % dyrere per kvm i forhold til bruktbolig. Husleien settes også ofte litt høyere enn på tilsvarende leieobjekter.
- Lite å velge i: Leie-til-eie tilbys på svært få boliger, så mange opplever det utfordrende å finne noe som passer sine behov.
- Lite fleksibilitet: Du er bundet til én bolig og én kjøpsplan. Dessuten opphører retten til å kjøpe boligen etter en bestemt tidsperiode, da må du flytte ut dersom du ikke klarer eller velger å kjøpe den.
- Du er bundet lenge: For at leie-til-eie skal lønne seg, er du avhengig av å ha et langsiktig perspektiv. Ofte klarer du ikke å kjøpe boligen før etter 3-5 år.
Fordeler:
- En fot innenfor boligmarkedet: Du får bo i boligen mens du sparer i den.
- Etabler deg: Du slipper et boligbytte, hvis alt går etter planen.
- Forutsigbarhet: Du slipper budrunder og kan kjøpe uten konkurranse.
Fordeler og ulemper med Finit
Ulemper:
- Du får ikke avkastning på Finits andel: Når du kjøper med Finit, skal vi ha en del (15 - 40 %) av egenkapitalen som skapes i boligen, ettersom vi også bidro med noe av egenkapitalen fra start. Dette er det Finit “koster”.
- Du kan ikke kjøpe nybolig: Finit støtter kun kjøp av brukte boliger, da dette som regel er mer lønnsomme investeringer.
Fordeler:
- Du er inne på boligmarkedet: Du eier boligen fra dag én
- Valgfrihet: Du velger blant tusenvis av boliger på Finn.no, og du kjøper til markedspris.
- Lønnsomt: I de aller fleste tilfeller er deleie med Finit betraktelig mer lønnsomt enn å leie. Du sparer gjennom verdiøkning, avdrag på boliglånet og skattefradrag du får ved å være boligeier.
- Trygghet: Finit og du har felles interesser - når egenkapitalen til Finit øker, øker din enda mer. I en eventuell tapssituasjon, tar vi vår del av tapet.
- Fleksibelt: Du må ikke ha et veldig langsiktig perspektiv, du kan selge boligen når du vil og du får fortsatt din del av egenkapitalen som er generert i boligen. Dessuten kan du kjøpe ut Finit når som helst, så lenge det har gått ett år fra kjøp.
Oppsummert er deleie med Finit et smart alternativ for deg som vurderer leie-til-eie!
Finn ut hvor mye du kan kjøpe for - prøv kalkulatoren nedenfor. Kanskje er hverdagen som boligeier nærmere enn du tror?