Leie til eie: alt du trenger å vite

Drømmer du om å eie din egen bolig, men mangler den nødvendige egenkapitalen? Da kan leie til eie være en løsning for deg.

Hva er leie til eie?

Leie til eie er en boligkjøpsmodell der du inngår en leieavtale med en rett til å kjøpe boligen til en fastsatt pris gjennom avtaleperioden, som typisk er 3-5 år fra boligen er ferdigstilt. Dette betyr at du kan leie en bolig som er verdt 4 millioner kroner, og kjøpe den når du er klar for det ved å benytte deg av kjøpsretten.

Med Leie til eie trenger du ingen egenkapital ved avtaleinngåelse, kun 3 måneders depositum for leieavtalen. I leieperioden betaler du markedsmessig husleie til tilbyderen, i tillegg til vanlige boligutgifter som strøm, forsikring og internett. Leie til eie tilbys kun på nybolig og tilbyderen er ofte boligbyggeren selv, eller en aktør som har inngått et partnerskap med boligbyggeren.

Hvordan du får egenkapital med leie til eie

Med Leie til eie bygger du egenkapital hvis boligprisen stiger over den prisen du har rett til å kjøpe den for. Hvis boligprisen for eksempel har steget med 10 % i avtaleperioden, kan boligverdien ha økt fra 4 millioner kroner til 4,4 millioner kroner. Differansen på 400 000 kroner utgjør din egenkapital hvis du velger å kjøpe boligen.

Det finnes også andre varianter av leie-til-eie der du ikke kan kjøpe boligen til en fastsatt pris, men heller markedsbasert pris (som dermed følger den generelle boligprisveksten). Men da får du som regel beholde en andel av den betalte husleien hvis du velger å kjøpe boligen, så du kan bruke det som egenkapital.

Denne egenkapitalen, uansett om den kommer fra boligprisvekst eller at du får beholde en andel av husleien, kombinert med sparing kan på sikt gjøre det mulig for deg å ha 15 prosent egenkapital. Sammen med et boliglån på 85 prosent av den fremtidige verdien, gir det deg muligheten til å kjøpe boligen.

De 6 viktigste tingene du bør vurdere før du velger leie-til-eie

Prising av boligen: Det er viktig at den forhåndssatte prisen du kan kjøpe boligen til er fornuftig. Er boligen faktisk verdt 4 millioner, eller er den egentlig kun verdt 3,6 millioner? Det er først når den reelle verdien av boligen overstiger den forhåndssatte prisen at du kan tjene penger.
Det bør være en andelsbolig: Hvis du inngår leie-til-eie avtale på en selveierbolig må du betale dokumentavgiften på 2,5 % hvis du kjøper den, så du må faktisk ha 17,5 % egenkapital for å kunne benytte kjøpsretten. Hvis det er en andelsbolig slipper du å betale dokumentavgiften.
Egenskapene må være riktig for deg: Du trenger ikke en bolig til 4 millioner. Det du kanskje trenger er en leilighet med 70 kvm, to soverom og en liten terrasse. Vær sikker på at boligen har de egenskapene du synes er viktig.
Tilbyderen og boligprosjektet: Med leie-til-eie er det tilbyderen som eier boligen inntil du eventuelt benytter kjøpsretten. Så du må være trygg på at tilbyderen er økonomisk levedyktig gjennom hele avtaleperioden så den er i stand til å overholde avtalen med deg. Ettersom leie-til-eie kun blir tilbudt i nyboligprosjekter bør du også sikre at prosjektet faktisk oppnår byggestart.
Kjøpsrettens varighet: Hvis formålet er at du skal kunne kjøpe boligen i løpet av avtaleperioden må kjøpsrettens varighet reflektere det. Den er normalt mellom 3-5 år, og starttidspunktet kan være både avtaletidspunktet og overtakelsestidspunktet (som typisk er 2 år senere). Hvilken prisvekst trenger du for å klare å bruke kjøpsretten, og er det realistisk? Det beste for deg er lengst mulig, altså 5 år fra overtakelsestidspunktet.
Kostnadene: Pass på at leiekostnaden ikke er for høy relativt til din inntekt og boligens faktiske verdi. Du bør også være obs på eventuelle gebyrer eller andre ekstraordinære kostnader.

Fordeler og ulemper ved leie til eie

Noen av fordelene:

Mulighet til å eie egen bolig: Leie-til-eie kan gi deg muligheten til å eie egen bolig på sikt, selv om du ikke har den nødvendige egenkapitalen.
Ingen krav til egenkapital: Du kan inngå en avtale uten at du har noe egenkapital nå.
Du kan velge å ikke kjøpe boligen: Du har en rett, men ikke en plikt, til å kjøpe boligen. Du kan velge å ikke benytte deg av kjøpsretten, for eksempel hvis boligmarkedet faller eller du skal flytte et annet sted.
Stabile utgifter: Leiekostnadene du betaler er ganske stabile, selv om de antakelig blir inflasjonsjustert en gang i året.

Noen av ulempene:

Du må kjøpe nybolig: Leie-til-eie tilbys kun på nyboliger, som har en mye høyere kvadratmeterpris enn bruktboliger

Lang ventetid før overtakelse: Det er vanlig med 2-3 år mellom avtaleinngåelse og at du kan flytte inn.
Alt eller ingenting: Det kan oppstå mange uforutsette scenarier der du ikke får utnyttet kjøpsretten i avtaleperioden. Kanskje boligprisen ikke stiger nok, du får redusert arbeidsinntekt, eller endring i livssituasjonen. Enten klarer du å kjøpe hele boligen, eller ingenting.
Lite utvalg av boliger: Det er få boliger som tilbys med leie-til-eie. Dette kan begrense områdene du kan kjøpe i, egenskapene til boligen, og når du kan kjøpe.

Alternativer til leie til eie

Finnes det noen alternativer til leie-til-eie? Du kan også kjøpe bolig sammen med en venn, eller spare opp nok egenkapital til å kjøpe hele boligen alene. Det finnes også en annen boligkjøpsmodell som heter deleie, der du eier deler av boligen fra start. Deleie forutsetter at du har spart opp noe egenkapital allerede.

Finit investerer opptil 10 % av kjøpesummen, slik at du kun trenger 5 % egenkapital for å kjøpe bolig. I tillegg er Finit tilgjengelig på bruktboligmarkedet som gjør at du kan velge blant et stort utvalg av boliger på Finn.no og flytte inn raskt. Du kan lese mer om Finit her, eller prøve kalkulatoren vår for å se hvor mye du kan kjøpe for.