Hva er utlånsforskriften, og hvordan påvirker den deg?

Utlånsforskriften, tidligere kalt boliglånsforskriften, er et lovverk som regulerer utlånspraksisen til banker og andre finansforetak. Den setter blant annet krav til hvor mye lån du kan ha og hvor mye egenkapital du trenger for å kjøpe bolig.

De viktigste kravene i utlånsforskriften er:

• Belåningsgrad: hvor mye du kan låne til boligkjøpet
• Gjeldsgrad: hvor mye gjeld du kan ha totalt
• Betjeningsevne: hvor stort lån du kan håndtere

Belåningsgrad: hvor mye du kan låne til boligkjøpet

Belåningsgrad er andelen av boligens verdi som er finansiert med et boliglån. Du må ha en viss mengde egenkapital i boligen, for denne skal fungere som en buffer ved et eventuelt prisfall:

Hva betyr kravet om belåningsgrad for deg?

For å kjøpe en bolig til kr 4 000 000 kan boliglånet utgjøre maksimalt kr 3 400 000 (85 %). Det betyr at du må ha egenkapital på kr 600 000 (15 %).

Har du ikke spart opp nok egenkapital ennå? Les om hvordan du kan få boliglån uten egenkapital.

Gjeldsgrad: hvor mye gjeld du kan ha

Gjeldsgrad er forholdet mellom total gjeld og årsinntekten din. Utlånsforskriften skal sørge for at du ikke har for høy gjeld i forhold til inntekt:

Hva betyr kravet om gjeldsgrad for deg?

Med en inntekt på kr 700 000 kan samlet gjeld være maksimalt kr 3 500 000 (5x). Hvis du har studielån på kr 300 000 må dette trekkes ifra, slik at boliglånet maksimalt er kr 3 200 000.

Betjeningsevne: hvor stort lån du kan håndtere

Betjeningsevne handler om hvor store utgifter økonomien din tåler. Du skal ikke pådra deg mer gjeld enn du klarer å håndtere:

Hva betyr kravet om betjeningsevne for deg?

Med en inntekt på kr 700 000 og studielån på kr 300 000 vil en aleneboende uten andre forpliktelser sitte igjen med kr 27 000/mnd før bokostnader. Dette kan betjene et boliglån på ca. kr 4 100 000.

Banken må sikre at alle disse kravene er oppfylt. I eksemplet ovenfor er det gjeldsgrad som begrenser boliglånet til maksimalt kr 3 200 000 (ettersom det er lavest av de tre kriteriene). I andre tilfeller vil det være belåningsgrad eller betjeningsevne som begrenser boliglånet.

Men det finnes ingen regel uten unntak!

Kan du benytte deg av fleksibilitetskvoten?

Hvis du ikke tilfredsstiller kravet til belåningsgrad, gjeldsgrad og/eller betjeningsevne kan det fortsatt være muligheter for å få boliglån! I utlånsforskriften er det nemlig en "fleksibilitetskvote" som gir banken muligheten til å avvike fra forskriften i 10 prosent av utlånsvolumet på landsbasis, og 8 prosent i Oslo.

Bankene bruker ofte fleksibilitetskvoten på førstegangskjøpere og de som går gjennom skilsmisse – men også på sine beste kunder. Kanskje banken vil bruke fleksibilitetskvoten på deg?

Tips til å få banken til å bruke fleksibilitetskvoten på deg

• Vis til en trygg inntekt: Bankene ser positivt på søkere med fast jobb og stabil inntekt. Når du søker banken får de tilgang til din skattemelding og siste lønnsslipper fra Altinn, så sørg for at disse gir et godt bilde av den økonomiske situasjonen din.
• Betal ned usikret gjeld: For å vise at du har et sunt forhold til kreditt bør du helst ikke ha noe forbrukslån eller trukket kredittkortgjeld. Vurder å betale ned disse før du søker boliglån hvis det er mulig. Du har full oversikt over din usikrede gjeld på gjeldsregisteret.com.
• Søk hos små banker også: Små banker bruker fleksibilitetskvoten sjeldnere enn store banker. Det er dermed større sannsynlighet for at en liten bank kan avvike fra utlånsforskriften. Du kan finne en liste over alle bankene i Norge på bytt.no
• Søk i starten av kvartalet: Fordi bankene vurderer fleksibilitetskvoten på kvartalsbasis, kan det være lurt å søke i starten av kvartalet. Da har banken alltid ledig kapasitet, som de kan bruke på deg hvis de ønsker.

Hvis banken vil bruke fleksibilitetskvoten på deg er det en god start, men du bør uansett vurdere om tilbudet og vilkårene er bra nok. Altså om tilbudet gir deg mulighet til å kjøpe en bolig som tilfredsstiller boligbehovet de neste 3-5 årene.

Mange bruker Finit Deleie selv om de har fått et tilbud fra banken ettersom de ofte kan kjøpe en dyrere bolig som passer boligbehovet sitt bedre.

Hvorfor har vi utlånsforskriften?

Utlånsforskriftens eksisterer for å forebygge finansiell sårbarhet i husholdningene og bankene. Den ble først introdusert som retningslinjer til bankene i 2011, men har siden 2015 vært lovfestet som utlånsforskrift.

For en enkelt husholdning er boliglånet en stor og langvarig forpliktelse, og forskriften hjelper bankene med å vurdere kundenes evne til å betjene lånet. Den setter også et krav om 15 % egenkapital ved boligkjøpet som er en buffer for et generelt prisfall i boligmarkedet og/eller svak prisutvikling på den spesifikke boligen.

For samfunnet bidrar utlånsforskriften til finansiell stabilitet. Den sikrer en forsvarlig kredittpraksis, og at bankene ikke har et incentiv til å konkurrere ved å ta veldig høy risiko i gode tider. Resultatet av denne typen praksis kulminerte i Bankkrisen i 1988 og Finanskrisen i 2008, der norske skattebetalere måtte ta regningen ved å garantere for det norske banksystemet via Norges Bank og Finansdepartementet.

En liberal kredittpraksis kan også føre til høyere boligpriser og mer inflasjon - som må motvirkes med (enda) høyere styringsrente. Det kan også føre til svakere krone – som også må bekjempes med høyere styringsrente. Så utlånsforskriften bidrar indirekte til at neste generasjon kommer seg inn på boligmarkedet, og at neste ferietur til Spania ikke blir enda dyrere!

Utlånsforskriften er altså et viktig virkemiddel for å bidra til finansiell stabilitet.

Søk om finansieringsbevis!

Nå vet du forhåpentligvis mer om hvilke trafikkregler banken må forholde seg til når du søker boliglån. Det beste er uansett å sende en søknad til banken og få en konkret tilbakemelding på hvor mye boliglån du kan ta opp.

Du kan også ta kontakt med oss i Finit Deleie. Vi har hjulpet flere hundre personer med å kjøpe sin egen bolig. Noen har fått avslag fra banken, mens andre ønsket seg en høyere kjøpesum. Vi har hjulpet mange ved å gi gode råd, mens andre har tatt i bruk Finit Deleie for å komme seg inn på boligmarkedet.

Søknaden er uforpliktende og tar 5 minutter. Når den er sendt får du prate med en av våre boligeksperter som vil hjelpe deg videre. Vi ser frem til å snakke med deg!