Hvordan kjøpe bolig hvis du mangler egenkapital

De fleste ønsker å eie sin egen bolig, og for mange er det kravet om 15 % egenkapital som står i veien.

Egenkapital er den delen av boligens verdi som du må bidra med selv, mens resten kan dekkes av et boliglån. Uten tilstrekkelig med sparepenger kan det være vanskelig eller umulig å få innvilget et boliglån eller oppnå gunstige lånevilkår.

I denne artikkelen har vi strukturert mulighetene du har dersom du mangler egenkapital, så det blir enklere å finne alternativet som er best for nettopp deg.

Det finnes tre hovedkategorier av løsninger:

du kan kjøpe bolig selv
du kan få hjelp fra foreldrene dine
du kan bruke en boligkjøpsmodell, som Finit Egenkapital, deleie eller leie-til-eie

De fleste burde prioritere alternativene i den rekkefølgen.

Før vi starter: Er det smart å eie sin egen bolig? Det kommer an på din økonomiske situasjon, men det er helt klart mange fordeler ved å være boligeier.

Kjøp bolig selv uten nok egenkapital

Det er mange som klarer å kjøpe bolig på egen hånd, enten fordi de har vært flinke til å spare penger, fordi de klarer å overbevise banken om å låne dem mer enn 85 % av kjøpesummen, eller fordi de kjøper bolig med en kjæreste, venn eller søsken. Den vanligste veien inn i boligmarkedet er fremdeles å ha minst 15 % egenkapital selv, som betyr at kjøperen har klart å spare opp dette i forkant av boligkjøpet.

Det kjedeligste rådet først: det er bare å spare!

Å spare opp egenkapital kan ta tid, men det er en trygg og pålitelig måte å få tak i penger til å kjøpe bolig. Sett opp et budsjett, reduser utgiftene dine og spar så mye du kan hver måned.

Fordelene ved å vente med å kjøpe bolig til du har spart opp nok egenkapital er:

Du eier og bestemmer over boligen og har kun boliglånet å betjene, ingen annen gjeld
Ingen avhengighet av andres økonomi eller livssituasjon
Lavere risiko for gjeldsproblemer fordi det er mye egenkapital i boligen fra start

Ulempene ved å spare er:

Det kan ta lang tid, ofte flere år, å spare opp nok penger
Det kan være kjipt å redusere livskvaliteten i flere år mens du sparer
Hvis boligprisene stiger, noe de tradisjonelt sett har gjort, vil beløpet du må spare øke hvert eneste år

Vår anbefaling er at du burde klare å spare opp den egenkapitalen du mangler innen to år for at sparing skal være en god løsning for å komme deg inn på boligmarkedet. For de fleste forutsetter det at de klarer å spare veldig mye hver måned.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Et boligkjøp på kr 4 millioner krever kr 600 000 i egenkapital (15 %). Hvis du allerede har kr 200 000 oppspart betyr det at du må klare å spare kr 16 500 i måneden slik at du har kr 600 000 (15 %) om to år. Men vær obs på at prisen på boligen du ønsket å kjøpe kan stige til kr 4,5 millioner, og dermed har kravet til egenkapital økt til kr 675 000, altså kr 75 000 mer.

Hvis sparing er uaktuelt kan du undersøke om banken er villig til å ta et brudd på utlånsforskriften.

Banken kan ta et brudd på utlånsforskriften

Selv om utlånsforskriften krever at du har minimum 15 % egenkapital, har banken en viss fleksibilitet til å avvike fra dette kravet og dermed låne deg mer enn 85 % av kjøpesummen. Du kan undersøke hos banken om de er villig til å bruke denne såkalte "fleksibilitetskvoten" på deg.

Fordelene ved å få banken til å ta et brudd på utlånsforskriften er:

Du slipper å finne en annen kilde til egenkapitalen du mangler fordi banken låner deg mer enn 85 %
Du eier og bestemmer over boligen og har kun boliglånet å betjene
Ingen avhengighet av andres økonomi eller livssituasjon

Ulempene ved å låne mer enn 85 % er:

Større risiko for gjeldsproblemer, spesielt hvis boligprisen faller
Høyere utgifter til betjening av boliglånet, altså renter og avdrag
Kan også inneholde et såkalt topplån med spesielt høy rente og/eller avdragsprofil

Et brudd på utlånsforskriften kan være en god løsning for mange fordi du får kjøpt en bolig som du eier helt selv, og dette kan veie tyngre enn den økte risikoen og utgiftene som følger med. Vi anbefaler de fleste som ikke har 15 % egenkapital å teste om banken er villig til å bruke fleksibilitetskvoten.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Hvis du allerede har spart opp kr 200 000 (5 %) så kan du søke om banken kan gjøre et avvik fra utlånsforskriften og gi deg et boliglån på de øvrige kr 3 800 000 (95 %).

Kjøp og bo sammen med noen

Hvis du har noen å kjøpe bolig sammen med, og dere sammen har nok egenkapital, kan dette være en god løsning. Dere kan dele egenkapitalen og utgiftene, og kjøpe en bolig som alle kan bo i. For eksempel en kjæreste, venn eller søsken.

Fordelene med å kjøpe boligen med noen er blant annet:

Deling av egenkapitalen kan gjøre det mulig å kjøpe bolig
Dere er sammen ansvarlig for løpende utgifter, vedlikehold og eventuell oppussing
Det kan være hyggelig å bo sammen med noen (så lenge de rydder opp etter seg!)

Ulempene med å kjøpe bolig sammen med noen er:

Deling av eierskap med en annen person kan skape problemer og uforutsigbarhet
Du vil være avhengig av den andre personens økonomi og livssituasjon
Det kan gjøre eierskapet mer kortsiktig, når eierskap av bolig i utgangspunktet bør være langsiktig

Vi mener at det kan være et smart alternativ for mange å kjøpe med noen. Kanskje har én av dere egenkapital og den andre har betjeningsevne til lånet. Men vi anbefaler å kjøpe med noen du kan bo sammen med i mange år, og å avklare ansvar og forventinger tydelig på forhånd.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Hvis du har kr 200 000 oppspart (5 %) og den andre personen har kr 400 000 (10 %) betyr det at dere sammen har kr 600 000 (15 %). Så kan dere ta opp et boliglån på 85 % som dere enten er ansvarlig for sammen eller deler i to så dere er ansvarlig for hver deres del av boliglånet.

Få hjelp fra foreldre

Det er mange som innser at de ikke klarer å spare så mye penger, banken er ikke villig til å ta et brudd på utlånsforskriften, og de ønsker ikke å kjøpe sammen med en annen privatperson. Da kan den såkalte foreldrebanken være et godt alternativ, og tall viser at omtrent halvparten av førstegangskjøpere får hjelp av foreldrene til sitt første boligkjøp.

Foreldre kan stille en kausjon eller garanti for boliglånet

Foreldre kan stille en kausjon eller garanti for boliglånet, som i begge tilfeller innebærer at de tar en direkte risiko for at boliglånet blir nedbetalt. Å stille kausjon betyr at de pantsetter noe av verdi som sikkerhet for lånet ditt, typisk at banken tar pant i deres bolig. Ved en garanti stiller foreldrene dine seg selv som økonomisk garantist for boliglånet.

Fordelene ved en kausjon eller garanti fra foreldrene dine er:

Du kan kjøpe bolig raskt, og du eier og bestemmer over boligen selv
Foreldrene dine trenger ikke betale noe penger til deg eller banken ved boligkjøpet, så det har ingen likviditetseffekt
Banken kan være villig til å låne deg opptil 100 % av kjøpesummen slik at du ikke trenger noe egenkapital i det hele tatt

Ulempene ved en kausjon eller garanti fra foreldrene dine er:

Foreldrene dine vil ha økonomisk ansvar dersom du ikke klarer å betale tilbake lånet
Både kausjon og garanti setter begrensninger på foreldrene dine og reduserer deres fleksibilitet, og kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenighet om ansvar eller tilbakebetaling av lånet
Beløpet du kan kjøpe for kan bli lavere fordi du må lånefinansiere hele kjøpet og dermed blir begrenset av gjeldsgrad (5x inntekt).

Hvis du har foreldre som er villig til å hjelpe deg, er det ofte en billig løsning på egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer foreldrene dine sin situasjon. Både en kausjon og garanti fra foreldrene dine kan være gode alternativer for deg.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Hvis du har kr 200 000 oppspart (5 %) kan banken ta pant på kr 400 000 i boligen til foreldrene dine (kausjon) eller foreldrene dine kan personlig garantere for de kr 400 000 (garanti). Banken kan da gi deg et boliglån på kr 3 800 000 (95 % av kjøpesummen).

Foreldrene dine kan gi deg en gave eller forskudd på arv

Foreldre dine kan gi deg en gave eller forskudd på arv i form av penger som kan brukes som egenkapital til å kjøpe bolig. Dette kan være en enkel og grei måte å få egenkapital på.

Fordelene ved å få en pengegave fra foreldrene dine er:

Du kan kjøpe bolig raskt, samt eier og bestemmer over boligen
Du vil sitte med mye egenkapital i boligen fra start ettersom du kan tilføre pengene som egenkapital i boligkjøpet
Foreldrene dine har ikke noe ansvar for boliglånet overfor banken

Ulempene ved å få en pengegave fra foreldrene dine er:

Pengegaven kan ha en stor likviditetseffekt for foreldrene dine
Mange foreldre kan ikke eller vil ikke gi barna en så stor pengegave, spesielt hvis de har flere barn som har behov for hjelp
Kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenighet om arven eller gaven

Hvis du har foreldre som er villige til å hjelpe deg, er det ofte en billig måte å tilfredsstille egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer foreldrene dine sin situasjon. Det å få penger i form av gave eller forskudd på arv gir deg full kontroll og frihet, og foreldrene dine har ikke noe ansvar overfor banken.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Hvis du har kr 200 000 (5 %) oppspart kan foreldrene dine gi deg kr 400 000 (10 %) så du har kr 600 000 (15 %). Så kan du ta opp et boliglån på 85 % for å finansiere resten.

Foreldrene dine kan bli medeier i boligen

Foreldre dine kan bli medeier i boligen din, som betyr at de tilfører pengene som egenkapital fra dem inn i boligen. De blir da også eiere av boligen, men du vil antakelig være den aktive eieren mens de kun har en passiv rolle. Vilkårene for eierskapet kan skrives i en sameieavtale, men i praksis er dette forholdet ofte tillitsbasert (vi anbefaler likevel å ha en skriftlig avtale i bunn, for ordens skyld!).

Fordelene ved at foreldrene dine blir medeier er:

Du kan kjøpe bolig raskt, og bestemmer over boligen (med mindre foreldrene dine er veldig strenge!)
Det er mye egenkapital i boligen fra start, både fra deg og foreldrene dine
Pengene fra foreldrene dine er ofte ganske rimelig, som betyr at du beholder mesteparten av egenkapitalen som blir skapt i boligen

Ulempene ved at foreldrene dine blir medeier er:

Kan ha en stor likviditetseffekt for foreldrene, selv om de antakelig får pengene fra eierskapet tilbake i fremtiden
Du vil ha en forpliktelse overfor foreldrene dine som medeier av boligen, i tillegg til boliglånet
Kan føre til familiære utfordringer hvis det er uenigheter underveis

Hvis du har foreldre som er villige til å hjelpe deg, er det ofte en billig måte å tilfredsstille egenkapitalkravet. Dere må da velge en løsning som passer situasjonen til foreldrene dine. Det kan da være praktisk at de blir en medeier i boligen slik at du får hjelp inn i boligmarkedet, og de antakelig får pengene tilbake en gang.

Bruk en boligkjøpsmodell

For de som ikke kan kjøpe bolig selv eller har tilgang til foreldrebanken er det heldigvis noen boligkjøpsmodeller som tilbyr en annen vei inn i boligmarkedet. Dette er alternativer som er utviklet for å hjelpe deg som ikke har nok egenkapital til å kjøpe bolig, og vil i mange tilfeller være et bedre alternativ enn å leie en bolig.

Finit Egenkapital

Med Finit Egenkapital bidrar du med mellom 5-10 % av kjøpesummen, mens Finit investerer den øvrige egenkapitalen slik at dere sammen stiller med 15 %. Videre belånes boligen med 85 % boliglån, som ved et vanlig boligkjøp. Du er den aktive eieren og står registrert som eier av hele boligen, mens Finit er en passiv eier som kun har rett på en del av avkastningen som skapes i boligen.

Fordelene ved å bruke Finit Egenkapital er:

Fleksibel løsning der du kan bidra med mellom 5 og 10 % av kjøpesummen.
Det er ingen faste utgifter til Finit, og du skaper egenkapital hver måned via din andel av avkastningen som skapes i sameiet. Du kan deretter kjøpe ut Finit eller selge boligen med få begrensninger.
Finit er tilgjengelig på bruktboligmarkedet som gjør at du kan velge blant et stort utvalg av boliger på Finn.no og flytte raskt inn i din nye bolig. Det er omtrent 50 000 boliger tilgjengelig i året, så det er mye å velge mellom. Det inkluderer leiligheter, rekkehus og tomannsboliger.
Finit er uavhengig av annen virksomhet og jobber for at du skal få kjøpt den boligen du vil ha til en lavest mulig pris ettersom de kun tjener penger hvis du gjør det.

Ulempene ved å bruke Finit Egenkapital er:

Du er ansvarlig for boliglånet som ved et vanlig boligkjøp der du eier boligen alene. Det innebærer en risiko for deg hvis boligprisen faller mye. Men det betyr også at det er enkelt for deg å kjøpe ut Finit når du ønsker det.
Du kjøper en bruktbolig så det kan være skjulte feil eller mangler ved boligen selv om selgeren har en plikt til å opplyse om dette. Du burde derfor gå gjennom salgsoppgave og tilstandsrapport nøye, slik du bør gjøre ved ethvert boligkjøp.
Finit er en nyere tjeneste og boligkjøpsmodell enn Deleie og Leie-til-eie som har eksistert siden 2018.

Finit Egenkapital innebærer at du kjøper og eier boligen sammen med Finit, men du er den aktive eieren og Finit er den passive. Vi tror det er den riktige modellen for de fleste som ikke kan kjøpe helt på egenhånd og ikke får hjelp fra foreldrene sine.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Hvis du har kr 200 000 (5 %) oppspart så kan Finit investere de resterende kr 400 000 (5 %) så dere sammen har kr 600 000 (15 %). Så tar du opp et boliglån på 85 % for å finansiere resten. Finit skal da ha 40 % av avkastningen som skapes i boligen via prisendring på boligen og avdrag, mens du beholder 60 % av den avkastningen, som gjør at du kan kjøpe ut Finit etter omtrent 3 år.

Deleie

Med Deleie kan du kjøpe en del av en bolig, men bo i hele. Du velger selv hvor stor eierandel som passer deg, men minimum er som regel 50 %, som betyr at du må bidra med minimum 7,5 % egenkapital (halvparten av 15 %). Du betaler husleie for den delen du ikke eier.

Fordelene ved å bruke Deleie er:

Du får den eksponeringen i boligmarkedet som passer din økonomiske situasjon, med tanke på hvor mye egenkapital du har og boliglån du kan håndtere.
Fleksibel løsning der du kan velge å kjøpe 50, 60, 70, 80 og 90 prosent av boligen, og tilbyderen beholder den eierandelen du ikke kjøper.
Et greit utvalg av boliger i de største byene ettersom OBOS og Oslobolig begge tilbyr Deleie.

Ulempene ved å bruke Deleie er:

Deleie er tilgjengelig for nybygg som betyr at du må vente 2-3 år før du kan flytte inn.
Den andre eieren er også den som selger deg boligen, og dermed setter salgsprisen på forhånd. Den andre eieren opptrer også ofte som banken som gir boliglånet, megleren som håndterer kjøpsprosessen og/eller er forretningsfører for boligen. Den andre eieren kan dermed ha veldig ulike insentiver og interesser fra deg.
Du kan ikke kjøpe ut den andre eieren til en lavere pris enn det de opprinnelig kjøpte sin andel for, selv om boligen reelt sett har falt i verdi.

Deleie er etter vår oppfatning en god modell hvis du ikke klarer å kjøpe alene, og modellen har noen likhetstrekk ved å kjøpe sammen med en venn eller foreldre. Dine og den andre eierens plikter og rettigheter er tydelig definert på forhånd, og hvis du har 7,5 % egenkapital kan du kjøpe en halv bolig og leie den andre halvdelen. Det er som regel bedre enn å leie hele, og du får dermed en fot innenfor boligmarkedet.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Hvis du har kr 200 000 (5 %) oppspart så må du vente til du har spart opp kr 300 000 (7,5 %) så du kan kjøpe 50 % av boligen. Du bidrar da med kr 300 000 (7,5 %) i egenkapital og tar et boliglån på kr 1 700 000 (42,5 %) på din halvdel. Den andre eieren finansierer og eier den andre halvdelen av boligen og får dermed 50 % av avkastningen som skapes på deres halvdel via prisendring på boligen og leieinntekter fra deg.

Leie-til-eie

Med leie-til-eie inngår du en 3 års leieavtale med en valgfri rett til å kjøpe boligen. Kjøpsretten kan benyttes når du måtte ønske i byggeperioden på ca. 2 år eller i leieperioden på 3 år. Du eier ikke boligen fra start, men bygger egenkapital hvis du klarer å benytte deg av kjøpsretten og boligprisen har steget.

Fordelene ved å bruke Leie-til-eie er:

Det er ikke noe krav til egenkapital, du må kun bidra med depositum for 3 måneders husleie
Du overtar ikke eierskapet av boligen ved avtaleinngåelse, så hvis boligprisene faller i løpet av avtaleperioden kan du velge å ikke kjøpe boligen
Hvis du klarer å benytte kjøpsretten får du 100 % av prisstigningen på boligen, som gjør at du skaper mye egenkapital i et normalt marked

Ulempene ved å bruke Leie-til-eie er:

Det er mange aktører som tilbyr Leie-til-eie, men få boliger er tilgjengelig ettersom en vanlig aktør tilbyr omtrent 10 boliger i året. Totalt er det rundt 200 boliger tilgjengelig i året spredt utover hele Norge.
Leie-til-eie er kun tilgjengelig for nybygg som betyr at det er et begrenset utvalg av boliger og du må vente 2-3 år før du kan flytte inn.
Betydelig usikkerhet rundt utfallet fordi du er avhengig av å ha skapt egenkapital (hovedsakelig via prisstigning på boligen) og kvalifisere til et boliglån for å faktisk få kjøpt boligen i løpet av avtaleperioden.

Leie-til-eie er etter vår oppfatning en god måte å komme seg inn i boligmarkedet hvis du mangler egenkapital. Du er nok avhengig av at boligprisen stiger, men med 5 års tidsperiode for å kjøpe boligen er det stor sannsynlighet for at prisen har steget betydelig. Modellen passer kanskje aller best for de som har lite eller ingen egenkapital (typisk under 3 %). Du kan se en oversikt over alle boligbyggelagene som tilbyr Leie-til-eie hos NBBL.

Praktisk eksempel ved kjøp av bolig til kr 4 millioner

Du inngår en leieavtale på en bolig, men du får også en rett til å kjøpe den til kr 4 millioner i løpet av en 5 års periode (2 års byggetid + 3 års leieperiode). Du får dermed 100 % av prisendringen på boligen, men du får ikke mulighet til å spare via avdragsbetalinger ettersom du må betale husleie til utleieren.

Det er altså flere muligheter for å komme seg inn på boligmarkedet dersom du mangler egenkapital. I tillegg kan du lese våre tips om hvordan man kjøper bolig med lavt budsjett.