Fellesgjeld

Fellesgjeld er lån som er knyttet til et borettslag eller sameie, og er dermed fellesskapets gjeld. Fellesgjeld er normalt, spesielt for andelsleiligheter.

Fellesgjeld brukes ofte til å finansiere byggekostnadene i nye prosjekter eller felleskostnader i forbindelse med vedlikehold og oppgradering av eiendommen.

Denne gjelden er vanligvis sikret med pant i eiendommen, og som boligeier er man ansvarlig for å betale sin andel av gjelden i tillegg til månedlige felleskostnader. Ofte betales terminbeløpet (avdrag og renter) sammen med felleskostnadene.

Ettersom fellesgjelden ofte nedbetales via felleskostnadene, kan det være høyere felleskostnader knyttet til en bolig med høy fellesgjeld. Dette er ikke nødvendigvis negativt; hvis en del av gjelden din er fellesgjeld, tar du opp et mindre boliglån og betaler dermed mindre avdrag og renter til boliglånsbanken.

Fellesgjeld kan være en fordel for boligeiere når det kommer til vedlikehold og oppgraderinger som krever større investeringer. Ettersom gjelden er delt mellom alle boligeiere i borettslaget eller sameiet, vil kostnadene være lavere enn om hver enkelt boligeier skulle finansiert vedlikehold og oppgraderinger på egen hånd. Det kan da også finansieres med gjeld og betales tilbake over tid, og ikke som en engangskostnad.

Fellesgjeld justeres for ved kjøp av boligen. Hvis boligen er verdt 4 millioner og det er 1 million i fellesgjeld vil det kun betales kr 3 millioner til selgeren.

Fellesgjelden vil "overtas" av deg, og det totale lånet ditt vil bestå av to komponenter; både fellesgjelden i borettslaget og boliglånet fra banken, som til sammen maksimalt kan utgjøre 85 prosent av boligens verdi ifølge utlånsforskriften.

Eksempel på fellesgjeld

Du kjøper en bolig for 3 millioner med en fellesgjeld på 1 million.

Det totale lånet ditt kan maks utgjøre 90 % av boligverdien, altså 90 % av 4 000 000 som er 3 600 000.

I dette tilfellet låner du ikke hele dette beløpet fra boliglånsbanken; 1 million er allerede din andel av borettslagets gjeld, så du låner resten, kr 2,6 millioner, av banken. Dette betyr lavere lånekostnader til banken, men høyere felleskostnader til borettslaget for å betjene fellesgjelden. Men den totale gjelden din er fortsatt 90 % av boligverdien: kr 2,6 millioner i boliglån, og kr 1 million som fellesgjeld.

Hvorfor inngår fellesgjeld i den totale kjøpesummen?

Boligverdi handler om hele prislappen – uavhengig av hvem som låner ut pengene.

Når du kjøper en bolig med fellesgjeld (for eksempel en leilighet i et borettslag), består totalkostnaden av to deler:

• Kjøpesum (den som betales direkte til selger)
• Fellesgjeld (den andelen av boligens finansiering som borettslaget har tatt opp på vegne av alle beboerne)

Summen av kjøpesum + fellesgjeld = boligens totale verdi.

Man må alltid må se på den samlede summen som skal finansieres. Om du låner pengene privat, låner gjennom borettslaget (fellesgjeld), eller gjennom boliglånsbanken, så vil du fortsatt sitte med samme totale økonomiske forpliktelse over tid. Fellesgjelden er med andre ord en del av den totale prislappen.

Hvis man oppgraderer en bolig for 1 million, håper man at boligverdien øker med rundt 1 million. Om oppgraderingen er finansiert via fellesgjeld eller et annet lån, spiller ingen rolle for boligverdien; verdien på boligen har (forhåpentligvis) uansett økt med 1 million. Oppgraderingene øker standarden og dermed verdien, men kjøperen må fortsatt betale: den nye eieren overtar ansvaret for sin andel av dette lånet – altså en del av totalprisen.

Hvis banken krever 10 % egenkapital, så betyr det 10 % av kjøpesum + fellesgjeld. Derfor er det viktig å ta utgangspunkt i hele boligens verdi når du skal finne ut hvor mye egenkapital du må ha.